Vente immobilière : l'assainissement

Deux cas de figure peuvent se présenter.

1. Le bien n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif et dispose d’un système d'assainissement autonome (type fosse septique).

Dans ce cas, la loi impose au propriétaire de fournir un diagnostic de contrôle de l’installation, datant de moins de trois ans au jour de la vente (Article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Ce contrôle est réalisé par le Service Public de l’Assainissement Non Collectif (SPANC) dont dépend la commune de situation du bien.

Ce document doit être fourni dès la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

En cas de non-conformité sur certains points (Installations présentant des dangers pour la santé des personnes, installations présentant un risque avéré de pollution de l'environnement, installations incomplètes ou significativement sous-dimensionnées ou présentant des dysfonctionnements majeurs), les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans un délai d'un an au plus tard après la signature de l'acte de vente.

A défaut, le propriétaire pourra se voir imposer le paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal.

Afin que les services chargés de contrôler que l’acquéreur s’est, le cas échéant, bien conformé à ses obligations de travaux dans le délai requis, les notaires ont l’obligation, depuis l’entrée en vigueur de la « Loi Climat » du 22 août 2021, d’envoyer à ces services les éléments suivants :

     - La date de la vente,

     - Les informations nécessaires à l'identification du bien vendu,

     - Les nom et adresse de l'acquéreur de ce bien.

Cette information doit être effectuée au plus tard un mois après la signature de l'acte authentique de vente.

       2 - Le bien est raccordé au réseau d’assainissement collectif (tout à l’égout).

Dans ce cas, il n’existe aucune obligation à l’échelle nationale.

Chaque commune est libre d’imposer ou non un contrôle de conformité du raccordement des biens au réseau d’assainissement.

Il convient de se rapprocher des services municipaux afin de savoir si cette formalité est obligatoire ou non sur votre commune.

Si c’est le cas, certaines communes imposent de faire réaliser le contrôle par un prestataire agréé qu’elles ont désigné. A défaut, le contrôle pourra être réalisé par tout diagnostiqueur disposant des certificats de compétence et d’assurance pour réaliser ce type de prestation.

Dans tous les cas, les rapports sont transmis à l’autorité compétente qui délivrera un certificat de conformité ou de non-conformité (avec l’obligation éventuelle de réaliser les travaux nécessaires dans cette dernière hypothèse).

Il est à noter toutefois que depuis le 1^er janvier 2023, la loi prévoit désormais que le contrôle du raccordement par les communes doit obligatoirement être réalisé pour tout nouveau raccordement d’un immeuble au réseau public et également lorsque les conditions de raccordement sont modifiées.

Le contrôle doit donner lieu à l’établissement et à la transmission au propriétaire de l’immeuble d’un document décrivant le contrôle réalisé et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires.

La durée de validité de ce document est de 10 ans.

Enfin, et en prévision des Jeux Olympiques de 2024, un décret du 31 janvier 2022 a fixé la liste des 71 communes d’Ile-de-France (à savoir Paris et certaines communes des départements de l’Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val de Marne) dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine.

Dans ces communes, le contrôle de la conformité du raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire à l’occasion de chaque vente d’un bien à usage d’habitation depuis le 1er juillet 2022.

Ce contrôle fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques prévu par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, obligatoirement annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente.

S’agissant des maisons, le contrôle est effectué, à la demande du propriétaire et à ses frais, par le service communal de l’assainissement.

En ce qui concerne les appartements, le contrôle est effectué à l’initiative du syndic de copropriété qui doit tenir le compte-rendu à la disposition des copropriétaires qui en font la demande.

Lorsque le contrôle révèle la non-conformité de l’installation, le propriétaire doit faire procéder aux travaux prescrits dans un délai de deux ans.

Là aussi, le notaire chargé de la vente a l’obligation d’adresser à l’autorité compétente en matière d’assainissement une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur.