L'acquisition en indivision
Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat.
Pourquoi acheter en indivision ?
C’est la solution la plus facile et la plus employée pour acheter un bien à plusieurs. Elle s’applique à défaut de choix d’une autre forme d’acquisition et n’entraîne aucun frais particulier.
L’indivision peut être utilisée pour l’achat de n’importe quel bien immobilier.
Enfin, chaque acquéreur participe à hauteur de sa quote-part aux paiements des impôts et charges liés au bien acquis.
Avec qui acheter en indivision ?
Tout le monde peut acheter un bien en indivision, que ce soit à deux ou à plusieurs, couple marié ou pacsé, concubins, amis, membres d’une famille, …
Les acquéreurs sont alors propriétaires à part égale ou non, en fonction de la participation financière de chacun.
Comment calculer les quotités d’acquisition ?
Pour calculer les quotités d’acquisition, il faut définir le prix de revient, distinguer les apports personnels ou communs, et connaître le montant de l’emprunt s’il existe.
1 – Calculer le coût de revient du bien immobilier
Le notaire doit indiquer dans l’acte de vente les parts de propriété de chacun en prenant en compte, en plus du prix d'acquisition, tous les coûts engendrés par l’opération d’acquisition.
En effet, la quotité acquise par chaque acquéreur est calculée à partir du prix de revient du bien. Ce dernier correspond à toutes les sommes versées au titre de l’acquisition : le prix d’achat, les frais d’acte (émoluments, droits, taxes et débours), les frais d’agence immobilière, les frais d’emprunt …
2 – Définir le montant des apports versés par chacun
Il faut distinguer ce qui est apporté en nom propre par chaque acquéreur et ce qui est apporté en commun.
3 – Tenir compte du montant emprunté par chacun
Lorsque le bien est financé par un prêt immobilier, les acquéreurs sont codébiteurs solidaires. Ainsi, s’ils sont deux, le prêt a vocation à leur bénéficier à concurrence de la moitié chacun. Cependant les emprunteurs peuvent prévoir dans l’acte d’acquisition une répartition différente du bénéfice de ce prêt entre eux par une prise en charge inégale des mensualités. Dans ce cas, le notaire tiendra compte de la part de crédit à rembourser par chacun des acquéreurs pour calculer les proportions d’acquisition du bien. Si cette prise en charge n’était finalement pas respectée après l’acquisition, des comptes seront à faire entre indivisaires lors de la vente du bien, de leur séparation ou du décès de l’un d’eux.
Faut-il préciser les apports et indiquer les quotités dans l’acte ?
Le notaire est tenu de mentionner dans l’acte de vente les quotités constatées dans sa comptabilité.
Les acquéreurs peuvent toutefois souhaiter des quotités ne correspondant pas à celles constatées dans la comptabilité du notaire, mais il s’agit alors d’un prêt ou d’une donation.
Précision étant ici faite que s'il n’y a pas d’indications dans l’acte, on considérera que les acquéreurs deviennent propriétaires à parts égales.
Pour éviter les conflits ultérieurs, il est préférable de faire coïncider le titre et la finance.
Quels sont les inconvénients ?
Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité, en vertu de l’article 815-3 du code civil. Ce principe d’unanimité implique donc une entente dans les choix et la gestion du bien, au risque d’entraîner des situations de blocage.
Par exemple, le consentement de tous les indivisaires est requis pour vendre le bien à un tiers. Ce n’est qu’à défaut d’accord et sous certaines conditions que la vente pourra intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis, selon l’article 815-5-1 du code civil.
De plus, le régime de l’indivision est provisoire, l’un des propriétaires peut effectivement demander à tout moment le partage et ainsi sortir de l’indivision. En effet, l’article 815 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».
Un indivisaire peut ainsi mettre en vente sa quote-part et les autres ne peuvent s’y opposer. Ils disposent néanmoins d’un droit de préemption sur la quote-part cédée en vertu de l’article 815-14 du code civil.
Comment anticiper les conflits ?
Il apparaît essentiel d’anticiper les éventuelles difficultés avant l’achat, tels que des désaccords concernant le paiement des dépenses liées au bien immobilier ou le sort de l'indivision en cas de décès.
Afin de se prémunir contre l’arrivée des difficultés, il est parfois souhaitable de passer par la signature d’une convention d’indivision. Celle-ci a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les conditions. Elle précise les droits et devoirs de chacun dans l’indivision. Si elle porte sur un bien immobilier, elle doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière.
La convention d’indivision est régie par les articles 1873-1 et suivants du code civil.
Cette convention aménage le régime légal de l'indivision, permettant aux coindivisaires une gestion plus libre.
Les coindivisaires peuvent ainsi organiser la répartition des dépenses, nommer un gérant, prévoir la situation après le décès d’un coindivisaire, arrêter le montant d’une indemnité d’occupation, etc.
Existe-t-il d’autres moyens d’acheter un bien immobilier en commun ?
Il existe d’autres moyens d’acheter un bien immobilier à plusieurs, sans recourir à l’indivision, tels que le démembrement de propriété, l’achat par une personne morale comme une société civile immobilière, la tontine, etc.