La location meublée

La première chose qu’il conviendra d’expliquer à Chloé, c’est de savoir ce que recouvre exactement la notion de location meublée.

En effet, il faut dans un premier temps distinguer deux cas :

• D’un côté, la location meublée pour la résidence principale ;
• Et de l’autre, la location meublée de tourisme.

Ces deux types de location recouvrent des réalités différentes et ont donc un régime juridique distinct.

La location meublée pour la résidence principale

Selon l’article 25-4 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, on parle de « location meublée » lorsque l’on met à disposition un logement décent équipé d'un mobilier « en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La location meublée est une forme spécifique de location immobilière, dans laquelle le logement est fourni avec tous les meubles et équipements permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre.

Depuis la loi ALUR, le bail meublé d’habitation est encadré par le même dispositif légal que la location nue, avec toutefois certaines différences, et notamment :

     - La durée du bail, conclu pour une durée d’une année (voire 9 mois pour un étudiant)

     - Le dépôt de garantie qui peut être au maximum égal à deux mois de loyers

     - Le congé est donné par le bailleur avec un préavis d’un mois, par le locataire avec un préavis de trois mois

     - Le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence en cas de vente, sauf exceptions.

La location meublée de tourisme

La location meublée de tourisme, plus couramment appelée « meublé de tourisme », constitue aujourd’hui une part importante des hébergements vers lesquels les touristes se tournent volontiers pour leurs vacances. En 2023, à PARIS, les meublés de tourisme ont représenté 20% de l’offre locative globale (Source – Mairie de PARIS).

Le meublé de tourisme est défini à l’article L.324-1 du code du tourisme, qui énonce :

« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

La location saisonnière se distingue donc du bail d’habitation selon deux critères :

• D’une part, le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
• Et d’autre part, la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Bien qu’elle ne soit pas aussi complexe que la location d’habitation en meublé, la location saisonnière répond tout de même à certaines règles spécifiques.

           - Si le logement est en copropriété, il convient de vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise, interdisant la location de meublé de tourisme.

             - Il convient de remettre au locataire un état descriptif des lieux précisant :

• La situation du logement dans la commune (distance des commerces...)
• La description du logement, notamment le type de logement (maison ou appartement, le nombre de pièces...), le mobilier et les équipements du logement
• Le prix

Des formalités administratives préalables doivent être réalisées par le bailleur :

• En tous les cas déposer une déclaration de meublé de tourisme en ligne (formulaire CERFA n°14004).
• Et selon la nature du logement :

               - Résidence principale du bailleur : inscription à l’INSEE (via le guichet unique) ;

               - Résidence secondaire du bailleur : selon la commune, il peut être nécessaire de procéder à un changement d’usage et/ou de destination.

Le non-respect des différentes règles énoncées sont passible de peine civile pouvant aller de 5.000,00 € à 25.000,00 €.

En outre le régime de la location meublée de tourisme implique également quelques différences, notamment :

              - Le loyer est libre et n’est pas soumis à l’encadrement des loyers. De la même façon, la fixation des charges et dépôt de garantie est libre.

              - Les modalités de fin de bail, ainsi que le préavis sont libres.

              - Une fois le bail meublé terminé, le bailleur doit réaliser des formalités postérieures :

• Si le client n'est pas de nationalité française, il faut lui faire remplir une fiche de police ;
• Lorsque la commune applique une taxe de séjour, le bailleur doit collecter cette taxe auprès du preneur et la reverser à la commune. En pratique, le bailleur opérant par le biais d’une plateforme, c’est à la plateforme d’opérer la collecte et la réversion de cette taxe.

Une fois présenté le régime juridique « de base », intéressons-nous à la location meublée par des personnes morales.

LA LOCATION MEUBLEE PAR UNE PERSONNE MORALE

Généralement, les notaires sont confrontés à des clients propriétaires d’une résidence secondaire qui souhaitent réaliser de la location meublée. Or, il arrive parfois que ces actifs immobiliers soient détenus par une société qu’ils ont créée.

Le choix du type de société créée dépendra de la nature de l’activité réalisée. Or, à cet égard, si la location d’immeuble est en principe définie comme une activité civile, l’activité de location en meublée fait toujours l’objet de débats doctrinaux.

Une activité non définie

Et en effet, à ce jour, aucune décision n’est clairement venue définir l’activité de location en meublée comme une activité civile.

Cette distinction est toutefois primordiale sur bien des aspects :

• Tout d’abord, dans le choix de la forme sociale : une société civile ne peut exercer qu’une activité civile, et ne peut réaliser une activité commerciale sous peine d’être requalifiée soit en société en participation, soit en société commerciale ;
• Ensuite concernant la nature de l’activité : En principe, une activité commerciale ne peut être réalisée dans des locaux d’habitation ;
•  Enfin, concernant les conséquences juridiques de la qualification : En cas de qualification de la location en meublée en activité commerciale, ce sont les tribunaux de commerce qui seront compétents en cas de litige et le régime social des travailleurs indépendants qui s’applique.

Cette qualification n’est aujourd’hui pas définitivement tranchée.

L’activité de location en meublée pourrait se définir comme une activité de location d’immeuble à laquelle on adjoint une activité de location de meubles.

Or, l’activité de location d’immeuble est par nature civile. Et si la location de meuble est caractérisée de commerciale, elle reste accessoire à l’activité civile.

En d’autres termes, la location du mobilier peut vraisemblablement être considérée comme accessoire à l’activité civile de location d’immeuble.

Par ailleurs, la jurisprudence qualifiée l’activité de location meublée de commerciale lorsqu’elle est accompagnée de services hôteliers ou parahôteliers.

En d’autres termes, si le loueur en meublé ne se contente plus de fournir seulement un logement, mais fournit en plus des meubles et des services significatifs, l’activité sera requalifiée de commerciale.

En pratique on peut donc estimer que :

• Si la location meublée vise l’habitation principale : compte tenu de la durée du bail ainsi que la « clientèle » visée, il n’y aura pas plus de services que pour une location d’habitation nue. L’activité restera de nature civile.
• Si la location meublée est touristique : compte tenu des durées courtes et de la clientèle de passage, un service de réception (conciergerie) ainsi que des services parahôteliers seront probablement mis en place (par exemple nettoyage). L’activité sera qualifiée de commerciale.

En conclusion, l’interrogation des clients dans le choix du type de location (tourisme ou habitation) sera ainsi déterminant pour proposer une société dont la forme et l’objet social seront compatibles avec l’activité projetée.

En pratique, la question de l’exercice de l’activité de location en tant que personne physique ou au travers d’une personne morale a principalement des conséquences fiscales, qu’il convient d’évoquer à présent.

La fiscalité de la location meublée

La location meublée est particulièrement attractive de par son régime civil, peut-être moins complexe à l’égard du bailleur que la location nue, mais également et surtout de par sa rentabilité.

LE BAILLEUR PERSONNE PHYSIQUE

La fiscalité des revenus de la location meublée va dépendre selon que le bailleur soit qualifié de professionnel ou non.

A cet égard, un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Impositions des revenus du loueur meublé

En principe, les revenus résultant de la location de locaux meublés sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pour le loueur meublé professionnel, comme le loueur meublé non professionnel.

Il existe toutefois des différences entre le loueur meublé professionnel et le non-professionnel, à savoir :

• Concernant le report de déficit :

               - Pour les non professionnels (LMNP) : les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement dans une limite de 10 ans ;

               - Pour les professionnels (LMP) : les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu global (de tous les revenus) dans une limite de 6 ans pour le LMP ;

• Concernant les plus-values de cession :

               - Pour le LMNP : Le régime des plus-values des particuliers est appliqué ;

               - Pour le LMP : Le régime des plus-values professionnelles est appliqué ;

• Concernant les charges sociales :

               - Pour le LMNP : aucune charge sociale professionnelle, mais CSG et CRDS sur les revenus du capital (17,2%) ;

               - Pour le LMP : RSI sur le revenu net professionnel, ainsi que la CSG et la CRDS sur les revenus d’activité.

Le loueur meublé peut également choisir d’opter pour le régime simplifié du micro-BIC. Ce régime n’est applicable que si les revenus issus de la location sont inférieures à  72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes). Les charges ne sont pas déduites et aucun amortissement n’est effectué. A la place, il est appliqué un abattement forfaitaire de 50% des recettes (71% pour les logements de tourismes).

Les revenus tirés de la location meublée peuvent être exonérés :

• D’une part, si le propriétaire loue ou sous-loue une partie de sa résidence principale ;
• Et d’autre part :

                - Soit lorsque les recettes n’excèdent pas 760 € par an qu’il s’agit de location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes) ;

               - Soit lorsque les pièces louées constituent pour le locataire (ou le sous-locataire) sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

LE BAILLEUR PERSONNE MORALE

La fiscalité des revenus tirés de la location en meublé peut s’avérer complexe en présence d’une personne morale. En effet, rappelons tout d’abord qu’en principe, dès lors qu’une société exerce une activité commerciale à titre principal, au sens de la règlementation fiscale, elle est soumise d’office à l’impôt sur les sociétés.

Or, si d’un point de vue civile, la location en meublée n’a pas été clairement identifiée, en matière fiscale, la location en meublé est qualifiée d’activité commerciale (articles 34 et 35 du code général des impôts).

Dans ces conditions, en principe, quelque soit la forme de la société, civile ou commerciale, la location meublée entraîne de facto une imposition à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, il existe un type de société commerciale qui n’est pas soumis à l’impôt sur les sociétés, à savoir la SARL de famille.

Les SARL peuvent exercer une activité civile, commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Toutefois, elles peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (impôt sur le revenu) lorsqu'elles sont constituées entre les membres d'une même famille : parents en ligne directe (enfants, parents, grands parents), frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs (pacte civil de solidarité). C'est ce que l'on appelle le régime de la "SARL de famille".

Il ne s'agit donc pas d'une forme particulière de société, mais d'une option fiscale, qui doit être décidée par tous les associés.

Ainsi, en constituant une SARL de famille, il est possible de faire coïncider un régime fiscal déterminé par les clients (Micro-BIC ou BIC en LMNP par exemple), avec une forme sociale.