Usufruit et nue-propriété : fiscalement, qui paye quoi ?

Usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux des droits différents un même bien : l’usufruitier a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il produit ; le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir ; on parle de « démembrement de propriété ».

 

Ce régime ne doit pas être confondu avec l’indivision : les indivisaires ont tous des droits de même nature sur un bien.

 

Il est exonéré d’imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières.

 

En qualité d’occupant, l’usufruitier s’acquitte de la taxe d’habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.

 

 

L’usufruitier est libre de louer le bien, sans l’accord du nu-propriétaire (sauf exceptions). Il est imposé sur la totalité des revenus tirés de cette location et il peut déduire certaines charges : liste des charges déductibles

 

Le locataire supporte le paiement de la taxe d’habitation.

Pour vendre un bien démembré, usufruitier et nu-propriétaire doivent tous deux être d’accord.

 

 

La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, d’après un barème établi par l’administration fiscale.

 

 

 

La plus-value immobilière s’obtient par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

 

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le prix de cession est ventilé d’après le barème établi par le fisc.

 

Pour la détermination du prix d’acquisition, on retiendra soit le prix inscrit dans l’acte d’achat, soit la valeur retenue pour le calcul des droits fiscaux lors de la donation ou de la succession.

 

Bon à savoir : si le bien constitue la résidence principale de l’usufruitier, il n’est pas redevable de l’impôt sur la plus-value

 

Souvent, le démembrement de propriété fait suite à une succession : le conjoint survivant conserve l’usufruit et les enfants récupèrent la nue-propriété.

 

Les droits fiscaux de succession sont alors calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

 

 

Bon à savoir : en principe, les droits de succession doivent être payés dans les 6 mois du décès. Sous certaines conditions, l’administration fiscale permet au nu-propriétaire de différer le paiement dans un délai maximal de 6 mois après le décès de l’usufruitier. Il doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale, et lui présenter des garanties suffisantes.

 

 

Il est également possible de donner la nue-propriété de son vivant et se réserver l’usufruit : c’est une opération qui permet à l’usufruitier de continuer à jouir de son bien et de commencer à transmettre de son vivant.

 

Cette donation présente également un intérêt fiscal : les droits de donation sont calculés sur la valeur de nue-propriété donnée et à l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû.

 

ATTENTION ! Si la donation a eu lieu moins de 3 mois avant le décès de l’usufruitier au profit de l’un de ses héritiers ou descendants, le code général des impôts présume que le bien appartenait pour sa totalité à l’usufruitier. Le nu-propriétaire devra alors s’acquitter des droits de mutation calculés sur la valeur totale du bien, déduction faite des droits acquittés lors du démembrement.

Pour le calcul de l’IFI, les biens démembrés entrent en principe dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer.

 

Il existe des exceptions pour lesquelles usufruitier et nu-propriétaire seront redevables de l’IFI selon la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété. Consultez votre notaire.