Vente d’un bien immobilier : quels sont les diagnostics obligatoires ?

En cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment (une maison ou un appartement par exemple), un dossier de diagnostic technique comprenant un certain nombre de diagnostics, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Il informe l’acquéreur de certaines caractéristiques du bien immobilier vendu.

Que contient le dossier de diagnostic technique ?

- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Depuis le 1er septembre 2006, un diagnostic de performance énergétique doit être établi à l’occasion de la vente d’un bien immobilier quel que soit son usage (exemples : maison individuelle, appartement, local, bureau, commerce etc.). Il évalue la consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre (isolation, chauffage, eau chaude, climatisation…). Il est valable 10 ans.

- L’état parasitaire

Il indique la présence ou non de termites ou autres insectes xylophages dans le bien et les parties communes, sous réserve qu’il soit situé dans une zone déterminée par un arrêté préfectorale comme étant infestée par les termites. Sa durée de validité est de 6 mois.

- L’état des servitudes risques et d'informations sur les sols (ESRIS, ex-ERNMT)

Depuis le 1er janvier 2018, l'ERNMT est devenu l'ESRIS. Le nouvel imprimé reprend l'ancien ERNMT en le complétant par une nouvelle section sur la pollution des sols. Selon les zones géographiques, un diagnostic ESRIS est obligatoire. Il sert à protéger les personnes et à les informer sur la situation d’un bien immobilier vendu au regard des risques et pollutions. Il doit avoir moins de 6 mois à la date de la signature de la vente.

- L’état constatant la présence ou l’absence de mérule

La mérule est un champignon nocif qui se développe dans un environnement humide sombre et renfermé. Sa présence peut conduire à l’effondrement du bien immobilier. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée (consultable en préfecture) une information sur la présence d'un risque de mérule doit être produite à l’acquéreur du bien immobilier.

- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Ce diagnostic permet d'identifier la présence de plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Les logements (appartements ou maisons) concernés sont ceux à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il est valable un an s’il conclut à la présence de plomb et sans limitation de durée dans le cas contraire.

- L’état relatif à la présence de matériaux contenant de l’amiante

L'état d'amiante est un diagnostic qui permet repérer tous les matériaux contenant de l'amiante. Si le logement est en copropriété, le vendeur doit accompagner son diagnostic d'une copie de la fiche récapitulative du dossier technique amiante (DTA) spécifiquement réalisé sur les parties communes. Il concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sa durée de validité n’est pas limitée.

- Les états des installations de gaz et d’électricité

Dès lors qu’un immeuble à usage d'habitation comporte une installation intérieure de gaz ou d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans, un état de ces installations, en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, doit être produit. Il recense toutes les anomalies observées. Sa durée de validité est de 3 ans.

- Un document attestant de la conformité et du bon fonctionnement de l’installation d'assainissement non collectif/individuel

Un assainissement collectif est un système qui est raccordé aux égouts par un réseau public, en général celui de la commune, pour permettre l’évacuation des eaux usées domestiques. A contrario, un assainissement individuel est un dispositif autonome de traitement de ces eaux qui n’est pas relié au réseau public. En présence d’un assainissement individuel, un document attestant de sa conformité et de son bon fonctionnement doit être produit au potentiel acquéreur. Il doit dater de moins de 3 ans au jour de la vente.

Bon à savoir : en présence d’un assainissement individuel, vous avez deux obligations : vous devez entretenir votre installation afin qu’elle soit conforme à la législation en vigueur et vous devrez payer une redevance SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) en contrepartie du contrôle réglementaire et/ou de l’entretien réalisé(s) par le SPANC ou la commune. De plus, le maire de votre commune peut vous obliger à raccorder votre installation au réseau public même si votre installation privative est conforme. A défaut, la redevance SPANC peut être augmentée.

- Le métrage de la superficie du bien vendu (dit « loi Carrez »)

Pour la vente d’un lot de copropriété, le vendeur fournit un métrage de la superficie du bien vendu (dit « loi Carrez »), annexé à l’acte.

Il sert à informer l'acquéreur sur le métrage du lot de copropriété qu'il achète.. La loi ne faisant pas de distinction, cette règle s’applique quel que soit l’affectation du lot vendu : habitation, usage commercial, professionnel…

En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte. Cette action doit être menée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.

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