L'achat par le sociétés

1 - POURQUOI ACQUERIR UN BIEN VIA UNE SOCIETE ? 

a / La société : un outils de gestion

Lorsqu’une personne est seule propriétaire d’un bien, elle peut en disposer comme elle le souhaite. Elle peut ainsi réaliser seule :

• Soit des actes conservatoires (travaux de réparation pour éviter son dépérissement) ;
• Soit des actes d’administration (conclusion de baux ou réalisation de travaux d’amélioration) ;
• Soit encore des actes de disposition (acquisition, vente d’immeuble, emprunt).

Cependant, il arrive que plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien, volontairement (en cas d’acquisition en commun par des concubins ou partenaires de pacs) ou non (en cas de succession). Dans ces conditions, les propriétaires sont en « indivision » (on parle alors de « coïndivisaires »).

Le régime de l’indivision est encadré par les articles 815-3 et suivants du Code civil de la façon suivante :

• En ce qui concerne les actes conservatoires : ils peuvent être faits à l’initiative d’un seul coïndivisaire ;
• En ce qui concerne les actes d’administration : ils peuvent être faits avec l’accord des coïndivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis ;
• En ce qui concerne les actes de disposition : ils ne peuvent être réalisés qu’avec l’accord unanime des coïndivisaires.

Or, il arrive que le mutisme ou l’opposition d’un ou plusieurs coïndivisaires conduisent à un blocage. La seule solution consiste alors à saisir un juge pour débloquer la situation (article 815-4 à 815-6 du Code civil).

Afin d’anticiper et éviter ces situations de blocage, il est possible de créer une société qui va détenir un ou plusieurs biens en lieu et place des coïndivisaires.

Ainsi, les associés vont pouvoir encadrer les modalités de gestion de la société de plusieurs façons :

• En précisant l’objet social de la société : Véritable ADN de la société, c’est l’objet social qui définit l’activité de la celle-ci. Ainsi, une société dont l’objet social autorise des actes de nature civile sera une société civile (société civile immobilière pour la gestion d’un patrimoine) alors qu’une société dont l’objet social autorise la réalisation d’acte de commerce sera une société commerciale (SA, SARL, SAS, etc).
• En procédant à la nomination d’un ou plusieurs gérants : Ce ou ces gérants vont être désignés directement dans les statuts ou par une décision des associés. Ils disposent en principe des pouvoirs les plus étendus pour accomplir tous les actes que la gestion de la société impose (Article 1846 à 1851 du Code civil). Les pouvoirs d’un gérant sont généralement encadrés afin d’éviter des abus pour les actes les plus graves (obligation d’assemblée générale pour la vente d’un bien).
• En organisant les modes de décisions en assemblée générale : Pour éviter des situations de blocages, il est possible de prévoir que certains actes seront soumis à une délibération des associés selon une majorité simple, tandis que les actes les plus graves pourront nécessiter une délibération selon une majorité renforcée (2/3) voire une unanimité.
• En encadrant les prérogatives entre les nus-propriétaires et les usufruitiers : Des parents pourront faire donation de la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants en se réservant l’usufruit. Ils pourront dans le même temps organiser les statuts afin de conserver la maitrise des décisions ainsi que la gérance des biens détenus par la société.
• En contrôlant l’entrée de nouveaux associés : En cas de départ d’un associé ou en cas de décès, la cession des parts sociales à un tiers de la société nécessitera l’agrément unanime des autres associés (sauf majorité statutaire différente ou accord des gérants si les statuts l’exigent)

b / La société : un outils de préservation du patrimoine 

Si l’indivision présente des inconvénients en terme de gestion, elle en présente également en matière de sécurisation de la conservation du patrimoine. L’indivision se veut par nature précaire, ainsi qu’il résulte de l’article 815 du Code civil qui énonce que :

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué […] »

Aussi, la détention du patrimoine par une société constitue une façon d’éviter l’émiettement d’un patrimoine. En effet, une société est une personne juridique distincte de ses membres qui va pouvoir fonctionner sur plusieurs générations indépendamment du devenir de ses membres. Par suite, la pérennisation du patrimoine se traduit :

• D’une part, par la possibilité de constituer une société pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans (article 1835 et 1838 du Code civil) ;
• D’autre part, par l’impossibilité par un associé, même majoritaire, d’imposer aux autres la dissolution anticipée de la société
• Et de troisième part, par l’impossibilité d’obtenir la vente forcée du bien.

Toutefois, il est toujours possible d’obtenir une dissolution judiciaire pour justes motifs (inexécution par un associé de ses obligations).

c / La société outils de transmission

La détention d’un patrimoine par une société peut également en faciliter sa transmission. Ainsi, une attribution spécifique de parts de société permettra une répartition du patrimoine, tout en évitant les difficultés de gestion qu’entraîne le régime de l’indivision.

De plus, la transmission de parts sociales peut revêtir un intérêt sur le plan fiscal :

• Tout d’abord, si la société a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif. Il peut donc résulter une valeur des parts de la société quasiment nulle.
• Ensuite, les parents peuvent aussi se réserver l’usufruit des parts, l’assiette fiscale ne sera constituée que de la valeur de la nue-propriété. Au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler.
• Puis, la donation de parts sociales plutôt que de biens directement permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements ;
• Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d’une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession.

2 - COMMENT CONSTITUER UNE SOCIETE ?

1. Les étapes de création d’une société

La constitution d’une société passe par plusieurs étapes :

• Première étape – La rédaction des statuts : Dans un premier temps, il convient de rédiger les statuts de la société. Il s’agit du contrat qui va régir son fonctionnement. La rédaction est assez libre mais peut s’avérer délicate.
• Deuxième étape – La publication : En parallèle de l’immatriculation, la constitution de la société doit faire l’objet d’une publicité légale ainsi qu’une inscription au Centre de Formalité des Entreprises.
• Troisième étape – L’immatriculation : Une fois les statuts rédigés, et la publication faite, il faut les déposer au greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir à l’immatriculation. Cette étape constitue véritablement la naissance de la société.

Afin d’éviter tout risque d’erreur ou toute imprécision, il est prudent de vous rapprocher de votre notaire pour vous aider dans chacune des étapes.

3 - SCI OU SARL DE FAMILLE ?

Vous aurez sans doute remarqué que nous n’avons parlé jusqu’à maintenant que de société dans des termes génériques. Mais alors, qu’est-ce qu’une société dont l’objet social va être dédié à l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier ?

A cet égard, il faut préciser que toute société peut acquérir des biens immobiliers et les gérer. Ainsi, il pourrait tout-a-fait être créée une société par action anonyme à cette fin.

Toutefois, en pratique, seules deux formes de société sont retenues pour ces activités :

• D’une part, la société civile immobilière (SCI)
• Et d’autre part, la société à responsabilité de famille (sarl de famille)

a / La société civile immobilière

Il s’agit d’une société, souvent constituée entre membre d’une même famille, dont l’objet social est par nature civil (excluant ainsi tout but commercial).

Ses règles de fonctionnement vont être orientées exclusivement de manière à permettre aux associés d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

Le but de la SCI est de permettre d’écarter l’application des règles de l’indivision et d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine à ses héritiers.

La forme de la société civile est particulièrement retenue en raison de la grande souplesse offerte dans la rédaction de statuts de la société. En effet, les règles légales relatives aux sociétés civiles sont beaucoup plus souples qu’en matière commerciale et permettent alors de mettre en place une organisation sur mesure et adaptée aux associés.

Toutefois, la création d’une SCI est une décision qui ne doit pas être prise à la légère car elle peut présenter des avantages comme des inconvénients, selon les situations. Entre autre, il est primordial de rappeler que les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes de la SCI et proportionnellement à leurs parts dans le capital social.

En conséquence, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés , et saisir leurs biens personnels en cas de défaillance de la société mais seulement au prorata de leurs parts. En revanche, il n’y a pas de solidarité des associés, ce qui signifie que les créanciers ne peuvent pas se retourner contre un seul associé pour la totalité de la dette.

b / La SARL de famille

La SARL est par nature une société commerciale, quoique son objet social puisse être  de nature civile (acquisition et gestion d’un patrimoine immobilier). Les règles légales de fonctionnement de la SARL sont plus encadrées que les sociétés civiles et laissent moins de liberté dans la rédaction des statuts.

Pour autant, cette forme sociale est utilisée, comme pour les SCI, de manière à permettre aux associés d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Là encore, la SARL de famille va avoir pour principal but d’écarter l’application des règles de l’indivision et d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine à ses héritiers.

En réalité, la particularité de la SARL de famille procède de deux aspects :

• Premièrement, elle est constituée entre membre d’une même famille : parents en ligne directe (enfants, parents, grands parents), frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs (pacte civil de solidarité).
• Deuxièmement, l’intérêt fiscal : Lorsqu’elle est constituée entre membre d’une même famille, les associés vont pouvoir exercer une option fiscal permettant de bénéficier d’un régime fiscal favorable (on parle alors de régime des « SARL de famille »).