Achat, vente, location : les nouvelles mesures qui vous concernent
Achat immobilier, location d’un logement, acquisition d’un appartement VEFA, diagnostics techniques à fournir : de nombreux textes ont modifié des points importants du droit immobilier.
Panorama de ces dispositions déjà applicables ou à venir.
DROIT IMMOBILIER : LA VENTE SIMPLIFIEE
Achat immobilier : réforme de l’offre d’achat et de la promesse de vente
L’ordonnance n° 2016-131 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations comporte des mesures en matière de vente immobilière, qui sont entrées en vigueur le 1er octobre 2016.
L’offre d’achat
• Rétractation de l’offre
Un acheteur qui souhaite acquérir un bien immobilier peut soumettre une offre d’achat au vendeur. S’il change d’avis, il peut librement rétracter son offre tant que le bénéficiaire ne l’a pas reçue. Si cette offre est parvenue au bénéficiaire, il est nécessaire d’attendre l’expiration du délai de validité de l’offre mentionné dans celle-ci, ou, à défaut de délai, « un délai raisonnable ». L’acheteur pourrait être redevable de dommages et intérêts s’il venait à se rétracter en violation de ces règles.
• Décès de l’offrant
L’offre émise par un acheteur ou un vendeur (avec ou sans délai) sera caduque en cas de décès de son auteur, sauf si l’offre a été acceptée par le bénéficiaire du vivant de l’offrant. Dans ce cas, le contrat doit être exécuté.
La promesse de vente
Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur (ou promettant) ne peut plus se rétracter durant le délai laissé à l’acquéreur pour « opter », c’est-à-dire pour confirmer ou non son intention d’acquérir.
Le vendeur ayant signé la promesse de vente devra donc obligatoirement finaliser la vente si l’acquéreur l’exige.
Achat immobilier : VEFA et garantie d’achèvement
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), également appelée « vente sur plan», le vendeur doit fournir à l’acquéreur une garantie en cas de défaillance dans la construction. Un décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement supprime la garantie d’achèvement « intrinsèque » dans le secteur dit « protégé » (qui regroupe les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel) depuis le 28 mars 2016.
Dorénavant, la garantie extrinsèque est la norme.
À NOTER : Que signifie garantie d’achèvement « intrinsèque » ou « extrinsèque » ? - On parle de garantie extrinsèque lorsqu’un organisme (une banque, une assurance, un établissement financier, etc.), paie à la place du vendeur en cas de défaillance. On parle de garantie intrinsèque lorsque c’est le vendeur qui assure lui-même cette protection sur ses propres deniers.
Location d’un bien immobilier et diagnostics techniques
Lors de la signature d’un contrat de location immobilière, le bailleur est tenu d’y annexer plusieurs diagnostics immobiliers.
Cette obligation s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du locataire.
Ce dossier de diagnostic technique doit comporter :
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), lorsque le bien loué se trouve dans une zone déterminée « à risques ». Il doit dater de moins de 6 mois à la date de la signature du contrat de location.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est valable 10 ans.
• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Il est valable 6 ans.
• Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante. Sa durée de validité n’est pas limitée en l’absence d’amiante.
Gaz et électricité : deux nouveaux diagnostics pour les locations
Pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2017, dès lors que le logement fait partie d’un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, deux nouveaux diagnostics deviennent obligatoires : l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz. Toutefois, cette mesure ne s’applique que si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic, qui doit émaner d’un diagnostiqueur professionnel, évalue les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Sa durée de validité est de 6 ans.
Pour tous les autres logements (individuels ou dont le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 1975), le bailleur a jusqu’au 1er janvier 2018 pour se mettre en conformité avec la loi.
À NOTER : Diagnostics techniques et vente immobilière - Un dossier de diagnostics complet doit également être remis à l’acquéreur d’un bien immobilier lors de la signature de l’avant-contrat de vente (DPE, état des risques naturels, miniers et technologiques, plomb, amiante, gaz, électricité…).