Logement : qu’est-ce-que l’habitat participatif ?

L’habitat participatif permet à des groupes de personnes de concevoir, construire et gérer elles-mêmes leur résidence principale en cohérence avec leurs moyens et leurs aspirations.

Autrement dit, les particuliers se mettent à plusieurs pour trouver un terrain, concevoir les logements en fonction des besoins de chacun, en particulier en matière de vie sociale et d’écologie et favoriser « la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. »

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) a créé deux nouvelles formes juridiques d’habitat participatif :

• La coopérative d’habitants

• La société d’attribution et d’autopromotion

Bon à savoir : avant le commencement des travaux, la société, qu’elle soit coopérative d’habitants ou d’attribution et d’autopromotion, doit fixer les bases techniques et financières du projet et la répartition des coûts. Chaque société doit justifier d’une garantie d’achèvement de l’immeuble afin de sécuriser l’opération de construction. Les associés doivent adopter une chartre fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble. En cas de location, cette charte doit être signée et annexée au contrat de bail .

Dans le cas de la Coopérative d’habitants, la propriété est collective. Le projet de construction est financé par un emprunt collectif fait au nom de la coopérative (environ 80% du coût du projet) et par les apports des futurs habitants que l’on nomme « associés coopérateurs ». On parle de « société coopérative d’habitants à capital variable »

Chaque coopérateur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier mais de parts sociales. En contrepartie de ses parts, il se voit attribuer la jouissance d’un logement qui doit constituer sa résidence principale.

Une fois l’immeuble achevé, la coopérative rembourse les prêts grâce à une redevance versée par les coopérateurs appelée « fraction acquisitive ». Elle sert également à régler les charges diverses, les provisions pour les grosses réparations, les vacances et impayés … On parle de « fraction locative ».

A son départ, le coopérateur pourra récupérer ses apports initiaux actualisés en fonction du coût de la vie et, selon les cas, une partie de ses redevances « fraction acquisitive ».

La société d’attribution et d’autopromotion est plus proche du modèle de l’accession à la propriété. Trois documents doivent impérativement être rédigés pour la validité et le bon fonctionnement de la société : les statuts, l’état descriptif de division et le règlement.

L’acquisition de parts sociales par les « associés personnes physiques » donne droit à la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale, à l’entretien et à l’animation des lieux de vie collective qui y sont attachés.

Une fois l’immeuble achevé, la société est dissoute et un acte de partage est rédigé par le notaire. Les logements sont attribués à chaque famille en fonction des parts qu’elle possède dans la société et un système de gestion est mis en place pour assurer la gestion de l’immeuble (copropriété, l’association syndicale…).

En plus de rembourser l’emprunt bancaire, les associés sont tenus de participer aux charges de l’immeuble.