Les clauses travaux

En effet, il n’est pas rare que le vendeur ou un précédent propriétaire, soucieux d’apporter des améliorations à son bien (surélévation, agrandissement, adjonction d’une véranda, d’une piscine…) ou par suite de désordres survenus (fissures importantes, mouvements de terrain…) ait procédé ou fait procéder à des travaux d’importance ayant pour conséquence de toucher au gros œuvre du bien ou de créer des parties d’immeuble supplémentaire.

Si ces travaux ont été réalisés dans les dix années précédant votre acquisition, et sous réserve de leur nature, ils peuvent tomber sous le coup de la règlementation sur la garantie dite décennale.

Cette garantie n’est toutefois pas systématiquement applicable et lors de votre acquisition (ou de la réalisation de vos travaux si vous êtes celui qui en est à l’origine), un certain nombre de questions sont à se poser et de bonnes pratiques sont à respecter.

Nous allons évoquer ici par ordre chronologique le déroulement de l’opération de travaux soumis à garantie décennale et y viser les mesures à prendre lors de chaque étape de la procédure afin d’éviter toute difficulté tant pour vous en tant que réalisateur des travaux qu’en tant qu’acquéreur d’un bien ayant supporté des travaux soumis à cette garantie.

Nous évoquerons dans un premier temps le champ d’application de cette garantie, puis la nécessité de l’obtention d’autorisations d’urbanisme, l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrages puis enfin la question du débiteur de la garantie et de l’éventuelle responsabilité des entreprises ayant réalisé tout ou partie des travaux.

Champ d’application de la garantie

Pour que la garantie décennale s’applique, il faut tout d’abord qu’ils soient de nature à compromettre la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination (impossibilité d’habiter dans le cas d’une maison).

Il faut en outre que ce désordre ne soit pas visible pour un non professionnel au moment de la réception des travaux, sauf à ce qu’il soit révélé, dans son ampleur et ses conséquences, postérieurement à la réception.

Par ailleurs, il faut que ce désordre soit d’une particulière gravité, ou dont on sait que il atteindra un seuil de gravité entraînant application de la garantie dans les dix années de la réception. 

Il est également nécessaire de pouvoir justifier de la réception des travaux, faute de quoi il ne sera pas possible d’engager la responsabilité du constructeur.

La nécessité d’obtenir des autorisations d’urbanisme

S’agissant de travaux tendant à apporter des éléments d’amélioration au logement, lors de leur réalisation ou de la vente du bien, il convient de s’interroger sur la nécessité d’obtenir des autorisations d’urbanisme (non opposition à déclaration de travaux ou permis de construire).

Sans entrer dans les détails de la règlementation, on notera simplement que tous travaux ayant pour conséquence de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble (création ou modification d’ouverture, agrandissement, surélévation, construction…) nécessitent l’obtention d’une autorisation d’urbanisme préalable.

Lors de la vente, ce point sera contrôlé par le Notaire qui invitera le cas échéant le vendeur à régulariser la situation auprès des services municipaux. A noter que cette régularisation peut prendre plusieurs mois, empêchant de par là même la signature rapide de la vente si l’acquéreur veut être certain que les travaux ne seront pas contestés par l’autorité administrative postérieurement à son acquisition.

Il s’agit donc d’un point de vigilance important dès l’offre d’achat pour l’acquéreur, et les vendeurs sont invités dès la mise en œuvre du projet de vente à contacter leur notaire afin de s’assurer que toutes les autorisations d’urbanisme nécessaires ont été obtenues, ou alors mettre en œuvre les opérations de régularisation.

L’assurance dommages-ouvrage obligatoire

L’obtention des autorisations d’urbanisme nécessaires à la réalisation de certains travaux étant un préalable indispensable, on ne doit pas non plus oublier que la règlementation prévoit que pour tous travaux entrant dans le champ d’application de la garantie dite décennale, le propriétaire / maître d’ouvrage doit obligatoirement obtenir une assurance dommage-ouvrages et en justifier, de sorte à être couvert en cas de désordres entrant dans le champ d’applications de la garantie décennale.

En substance, il s’agit d’une couverture fournie par une compagnie d’assurance visant à indemniser le sinistre lié à la garantie décennale, la compagnie d’assurance prenant ensuite à sa charge la recherche des responsabilités vis-à-vis notamment des entreprises.

Cette obligation est toutefois rendue facultative dans le cas où un particulier construit sa résidence principale.

Sa souscription, si elle peut être onéreuse notamment dans le cas de travaux d’agrandissement ou de rénovation, doit toutefois être considérée comme nécessaire et bénéfique, notamment dans le cadre d’un projet de vente.

En effet, l’acquéreur sera subrogé, c’est-à-dire bénéficiera, de tous les droits du vendeur résultant de cette police d’assurance, et donc d’une couverture supplémentaire en cas de sinistre, ce qui ne pourra que le rassurer.

Ne négligez donc pas, à l’occasion de vos travaux de rénovation, de consulter un professionnel de l’assurance et de souscrire cette police d’assurance dommages-ouvrage.

Débiteur de la garantie décennale et responsabilité des entrepreneurs ayant réalisé les travaux

D’après la Loi, on retiendra que la garantie décennale peut être due par plusieurs personnes, et notamment pour le cas qui nous concerne :

- Les vendeurs qui ont construit ou fait construire (ainsi le promoteur ou le particulier qui a acquis un terrain puis fait édifier sa maison ou encore les vendeurs d’immeubles à construire)

- Le entrepreneurs, architectes et techniciens qui ont été liés par un contrat au maître d’ouvrage (donc au constructeur). A noter que le sous traitant de l’entrepreneur est lui-même exclu puisqu’il n’a pas contracté avec le constructeur.

En cas de mise en œuvre de la garantie, le bénéficiaire peut donc solliciter des personnes qui la lui doivent qu’ils réalisent TOUS les travaux nécessaires aux réparations, de sorte à ce que ces derniers aient pour conséquence de remettre l’immeuble dans l’état dans lequel il se serai trouvé si le dommage n’était pas survenu.

Les éventuels débiteurs de la garantie sont solidaires du dommage et peuvent donc chacun être amenés à assumer l’intégralité du préjudice, sauf à démontrer que la cause du sinistre ne provient pas des travaux qu’ils ont réalisés. En revanche, le seul fait de prouver l’absence de faute dans la réalisation des travaux ne suffit pas à s’exonérer de sa responsabilité.

Bien évidemment, on notera également que si le maître de l’ouvrage avait été averti du risque ou est lui-même intervenu dans la réalisation des travaux ou a utilisé anormalement l’ouvrage, ce dernier pourrait se trouver débouté.

En pratique, en cas de réalisation de travaux, on sollicitera donc systématiquement du vendeur :

• Les factures des entreprises ayant réalisé les travaux
• Leur attestation d’assurance garantie décennale valable pour l’année de réalisation des travaux.

TOUTEFOIS il conviendra d’être extrêmement vigilant, même une fois en possession de ces documents.

En effet, les attestations d’assurance ne listent pas nécessairement les travaux couverts par le contrat d’assurance et la prudence voudrait que l’on sollicitât également la copie intégrale du contrat d’assurance de l’entrepreneur lors de la réalisation des travaux ainsi que le justificatif du paiement par ce dernier de la prime d’assurance. En effet, si l’entreprise n’a pas payé son assurance, cette dernière ne pourra pas couvrir, le sinistre, de même elle ne le couvrira pas si le type de travaux réalisés a été exclu expressément du contrat d’assurance (par exemple une entreprise tous corps d’état peut avoir souscrit un contrat dans lequel certains travaux de maçonnerie pourraient être exclus, auquel cas si vous l’avez sollicitée pour ces travaux, l’assurance ne les couvrira pas).

Dans une telle hypothèse, si l’entreprise venait à ne pas pouvoir assumer le coût des travaux, la charge de l’indemnisation pèserait donc uniquement sur le propriétaire, ou sur vendeur si le sinistre est causé par des travaux réalisés avant la vente du bien.

En pratique donc et pour résumer :

• Lorsque vous faites réaliser des travaux, assurez vous dans un premier temps de savoir si ces derniers nécessitent une autorisation d’urbanisme (un appel à la Mairie pourra vous le confirmer)
• Puis choisissez soigneusement les entreprises et professionnels avec lesquels vous travaillez et sollicitez la copie de leurs contrats d’assurances, justificatifs de paiement des primes d’assurances et factures,
• N’hésitez pas, même si cela représente un coût supplémentaire, à souscrire une assurance dommage ouvrages et responsabilité des constructeurs non réalisateurs afin de couvrir votre responsabilité.

Votre Notaire saura utilement vous conseiller préalablement à la réalisation de votre projet afin de vous assurer que vous avez pris toutes les précautions vous évitant des désagréments en cas de sinistre que vous subiriez, ou que les futurs propriétaires subiraient si la vente intervient dans les dix ans suivant la réception des travaux.