La location meublée de tourisme

La location meublée de tourisme

Le meublé de tourisme est défini à l’article L.324-1 du code du tourisme :

« Les meublés de tourisme sont, des villas, appartements ou studios, meublés à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

La location saisonnière se distingue donc du bail d’habitation selon deux critères :

• D’une part, le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
• Et d’autre part, la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Bien qu’elle ne soit pas aussi complexe que la location d’habitation en meublé, la location saisonnière répond tout de même à certaines règles spécifiques.

LES Formalités préalables

1. 1. 1. 1. 1. Les vérifications d’usage

Outre, les vérifications usuelles en matière de bail (propriété, jouissance, accord du bailleur à la sous-location, etc), lorsque le logement fait partie d'une copropriété, il convient de vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise, interdisant la location de meublé de tourisme.

Contrairement au bail d’habitation, la loi n’impose pas de performance énergétique modérée pour le meublé de tourisme.

1. 1. 1. 1. 2. Etat descriptif des lieux

Avant de signer le contrat de location, l’article L.324-2 du code du tourisme impose de remettre au futur client un document écrit, avec les renseignements suivants :

• La situation du logement dans la commune (distance des commerces...)
• La description du logement, notamment le type de logement (maison ou appartement, le nombre de pièces...), le mobilier et les équipements du logement
• Le prix

1. 1. 1. 1. 3. Formalités administratives

La location en meublé impose des formalités administratives qui vont dépendre du type de logement.

Dans un premier temps, quelque soit le type de logement, le bailleur doit déposer une déclaration de meublé de tourisme en ligne (formulaire CERFA n°14004).

Dans un second temps, selon le type de logement, le bailleur va devoir effectuer d’autres formalités :

• Résidence principale du bailleur : inscription à l’INSEE (via le guichet unique) ;
• Résidence secondaire du bailleur : selon la commune, il peut être nécessaire de procéder à un changement d’usage et/ou de destination.

Le non-respect des différentes règles énoncées est passible de peine civile pouvant aller de 5.000,00 € à 25.000,00 €.

Le contrat de bail

1. 1. 1. 1. 4. Le régime du bail meublé de tourisme

Ne s’agissant pas d’un bail d’habitation, le régime juridique du meublé de tourisme est celui du bail de droit commun régi par les articles 1714 et suivants du Code civil, avec toutefois, quelques spécificités.

Bien qu’il n’existe pas de liste de meubles obligatoires, l’ameublement est un des critères pour le classement en meublé de tourisme. Par conséquent, le logement doit être doté de :

• Meubles
• Literie
• Gazinière ou plaques chauffantes
• Réfrigérateur
• Ustensiles de cuisine

1. 1. 1. 1. 5. Charges et conditions financières

Le loyer est libre et n’est pas soumis à l’encadrement des loyers. De la même façon, la fixation des charges et dépôt de garantie est libre.

1. 1. 1. 1. 6. Fin du bail

Les modalités de fin de bail, ainsi que le préavis sont libres. Toutefois, en pratique, les modèles de contrat de meublé de tourisme ne prévoit pas de délais de préavis compte tenu des délais de location.

les Formalités postérieures

Une fois le bail meublé terminé, le bailleur doit réaliser des formalités postérieures :

• Si le client n'est pas de nationalité française, il faut lui faire remplir une fiche de police ;
• Lorsque la commune applique une taxe de séjour, le bailleur doit collecter cette taxe auprès du preneur et la reverser à la commune. En pratique, le bailleur opérant par le biais d’une plateforme, c’est à la plateforme d’opérer la collecte et la réversion de cette taxe.

La fiscalité de la location meublée

La location meublée est particulièrement attractive de part son régime civil, peut-être moins complexe à l’égard du bailleur que la location nue, mais également et surtout de part sa rentabilité. En effet, un logement meublé se loue en moyenne 10 à 30% de plus qu’un logement vide.

Or, avec l’entrée de nouveaux revenus se pose la question de la fiscalité y afférente.

A cet égard, la fiscalité de la location meublée peut s’avérer être un vrai casse-tête selon que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale.

1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. Le bailleur personne physique

La fiscalité des revenus de la location meublée va dépendre selon que le bailleur soit qualifié de professionnel ou non.

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

1.2.Impositions des revenus du loueur meublé

En principe, les revenus résultant de la location de locaux meublés sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pour le loueur meublé professionnel, comme le loueur meublé non professionnel.

Il existe toutefois des différences entre le loueur meublé professionnel (LMP) et le non-professionnel (LMNP), à savoir :

• Concernant le report de déficit :
  
  • Pour le LMNP : les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement dans une limite de 10 ans ;
  • Pour le LMP : les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu global (de tous les revenus) dans une limite de 6 ans pour le LMP ;
• Concernant les plus-values de cession :
  
  • Pour le LMNP : Le régime des plus-values des particuliers est appliqué ;
  • Pour le LMP : Le régime des plus-values professionnelles est appliqué ;
• Concernant les charges sociales :
  
  • Pour le LMNP : aucune charge sociale professionnelle, à l’exception de la CSG et la CRDS sur les revenus du capital (les « fameux 17,2% ») ;
  • Pour le LMP : RSI sur le revenu net professionnel, ainsi que la CSG et la CRDS sur les revenus d’activité.

Le loueur meublé peut également choisir d’opter pour le régime simplifié du micro-BIC. Ce régime n’est applicable que si les revenus issus de la location sont inférieurs à  72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes). Les charges ne sont pas déduites et aucun amortissement n’est effectué. A la place, il est appliqué un abattement forfaitaire de 50% des recettes (71% pour les logements de tourismes).

1.3 Exonération

Les revenus tirés de la location meublée peuvent être exonérés :

• D’une part, si le propriétaire loue ou sous-loue une partie de sa résidence principale ;
• Et d’autre part :
  
  • Si les recettes n’excèdent pas 760 € par an et qu’il s’agit de location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes) ;
  • Si les pièces louées constituent pour le locataire (ou le sous-locataire) sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

1. 1. 1. 1. 1. 1. 2. Le bailleur personne morale

La fiscalité des revenus de la location en meublé peut s’avérer complexe en présence d’une personne morale. En effet, dès lors qu’une société exerce une activité commerciale à titre principal, au sens de la règlementation fiscale, elle est soumise d’office à l’impôt sur les sociétés. A l’exception de la « SARL de famille » soumise à l’IR.

Or, si d’un point de vue civile, la location meublée n’a pas été clairement identifiée, en matière fiscale, la location meublée est qualifiée d’activité commerciale (articles 34 et 35 du code général des impôts).

Quelque soit la forme de la société, civile ou commerciale, la location meublée entraîne de facto une imposition à l’impôt sur les sociétés.

Ainsi, en constituant une SARL de famille, il est possible de faire coïncider un régime fiscal déterminé par les clients (Micro-BIC ou BIC en LMNP par exemple), avec une forme sociale.