Le marché immobilier francilien : bilan 2022, 4ème trimestre et perspectives

La baisse d’activité s’est prolongée au 4e trimestre 2022

Les volumes de ventes de logements anciens des deux premiers trimestres 2022 étaient encore en progression par rapport à l’excellent premier semestre 2021 (+11% au premier trimestre 2022 et +3% au second, par rapport à la même période l’an dernier).

Puis la dégradation du contexte économique, et surtout les resserrements des conditions d’accès au crédit, ont commencé à peser sur l’activité. Les ventes de logements anciens ont d’abord reculé en un an de 6% au 3e trimestre 2022 puis de 11% au 4e trimestre.

Le 4e trimestre 2022 est le plus faible de ces 5 dernières années et supérieur de seulement 2% à un 4e trimestre moyen de ces 10 dernières années.

Le marché de la maison, plus précocement affecté par la baisse d’activité, connaît aussi un repli de plus forte ampleur qui atteint 19% lorsque l’on compare les 4e trimestres 2021 et 2022. A souligner qu’il intervient après une forte poussée ces dernières années, notamment en 2021.

Des volumes de ventes historiquement élevés sur l’ensemble de l’année

Cette année qui s’articule en deux temps très différents est, prise dans sa globalité, encore un très bon cru. Environ 187 000 logements anciens ont été vendus soit à peine 2 400 transactions de moins, et 1% de moins qu’en 2021 qui marquait le plus haut niveau de l’activité jamais atteint.

La Grande Couronne et la maison, très prisées depuis la crise du COVID sont moins dynamiques. Les ventes de maisons ont reculé de 9% de 2021 à 2022 sur l’ensemble de l’Ile-de-France, de 7% en Petite Couronne et de 10% en Grande Couronne.

Paris continue son cavalier seul et affiche plus de 41 000 ventes en 2022 et surtout le meilleur niveau d’activité de ces 20 dernières années. La lente érosion des prix de 1 à 2% par an ne s’est pas intensifiée et semble finalement redonner de la fluidité au marché, facilitant l’accord entre les acquéreurs et les vendeurs.

Les prix commencent à intégrer cette nouvelle donne et ralentissent

Les difficultés des acquéreurs à concrétiser leur projet conduisent à un recul des ventes au second semestre 2022. Ce relâchement de la pression vient modérer la hausse des prix, avec plus ou moins de latence selon les segments de marché ou les départements.

Pour les maisons les prix restent encore orientés en hausse annuelle mais cette dernière a été ramenée de 6,6% au 4e trimestre 2021 à 3,3% au 4e trimestre 2022.

Dans le même temps, le prix des appartements reste stable en Ile-de-France. Mais une analyse limitée aux 3 derniers mois de l’année 2022 montre une baisse de 1,5%.

D’après les avant-contrats, le ralentissement des prix se confirmerait dans les prochains mois, laissant pour la première fois depuis 7 ans, une baisse annuelle des prix de 1,7% pour les appartements en Petite Couronne en avril 2023 et une stabilisation en Grande Couronne.

La hausse annuelle du prix des maisons passerait quant à elle de 3,3% au 4e trimestre 2022 à 2,3% en avril 2023.

Enfin dans Paris, l’érosion des valeurs se prolonge sans nouvelle accentuation attendue. Les prix au m² sont désormais situés à 10 490 € au 4e trimestre 2022 (-1% en un an) et ils reculeraient à 10 360 € en avril 2023.

Depuis le point haut de novembre 2020 (10 860 €/m²) à celui attendu en avril 2023, soit deux ans et demi plus tard, les prix perdraient 500 euros par m² et 4,6% au total dans un mouvement baissier qui ressemble à celui que l’on avait connu de 2012 à 2015.

Vers un prolongement du ralentissement ?

Le début de l’année 2023 semble s’inscrire dans la continuité des mois précédents, même si certains notaires témoignent d’une activité un peu mieux orientée qui reste à confirmer. La mise à jour mensuelle du taux d’usure devrait faciliter l’accès au crédit.

Cependant le marché se trouve toujours privé de son principal moteur, à savoir un accès au crédit facile et des taux d’intérêt très attractifs.

Dans les prochains mois, les économistes anticipent par ailleurs une prolongation du resserrement monétaire et un niveau d’inflation toujours élevé dans un contexte économique et géopolitique difficile.

La solvabilité des ménages franciliens s’est dégradée, particulièrement pour les maisons. Elle oblige les acquéreurs à des efforts supplémentaires ou à des concessions. Elle impacte donc négativement l’activité.

On peine donc globalement à voir des facteurs nouveaux venant améliorer les conditions d’acquisition de l’ensemble des ménages.

Pourtant le logement continue de bénéficier d’une forte confiance. Il reste une valeur-refuge incontestable permettant la constitution d’un capital sécurisant. Les besoins en logement restent importants en Ile-de-France. Des forces positives sont donc encore à l'œuvre. On espère qu’elles contrebalanceront au moins en partie les vents contraires et accompagneront des ajustements progressifs du marché après une période exceptionnelle d’activité immobilière.